Fachanwalt für Miet- und WEG-Recht

WEG-Recht ist ein kompliziertes Rechtsgebiet. Wohnungseigentümer, WEG-Gemeinschaften und Hausverwalter vertrauen daher auf unsere rechtliche Beratung.

Beseitigungsanspruch bei baulichen Veränderungen

Bei eigenmächtig vorgenommenen baulichen Veränderungen, wenn sie rechtswidrig sind, besteht u.U. ein Anspruch gegen den  Störer aus §§ 1004 ggf.  i.V. m. § 14 Nr. 1 WEG den ursprünglichen Zustand wieder herzustellen. Diese können von beeinträchtigten Eigentümern oder nach “Vergemeinschaftung” von der WEG-Gemeinschaft geltend gemacht werden.

Bauliche Veränderungen i.S. d. § 22 WEG  liegen vor, wenn der Eingriff eine gewisse Erheblichkeit hat, wie im Einzelfall das Anbringen einer Außenjalousie, einem Außenspiegel,, Blumenkästen, Bodenschwellen oder einer kniehohen Beeteinfassung. Oft ist das aber auch sehr streitig, wie im Falle von Bohrungen in die Außenwand, dem Aufstellen eines Fahrradständers oder dem Abholzen eines Baumes.

Je nachdem, ob die bauliche Veränderung am Sondereigentum oder am Gemeinschaftseigentum erfolgt, gibt es verschiedene Voraussetzungen für die Rechtswidrigkeit. Maßnahmen außerhalb der ordnungsgemäßen Verwaltung bedürfen eines oder mehrerer Beschlüsse mit z.T. unterschiedlichen Mehrheiten, ja nachdem auch ob eine Instandhaltungsmaßnahme oder Modernisierung durchgeführt werden soll. Die Anforderungen an den nötigen Beschluss sind durchaus hoch, wobei eine bloß formelle Rechtswidrigkeit oft nicht reichen wird.

Es hängt auch von der Teilungserklärung und sonstigen Vereinbarungen ab, ob die bauliche Veränderung tatsächlich rechtswidrig war. Schließlich ist auch zu beachten, ob sich der Anspruch gegen den Störer oder dessen Rechtsnachfolger handelt.

Schadensersatzansprüche gegen WEG-Störer durchsetzen

Gegen die zweckwidrige Nutzung der des Wohnungseigentums oder durch einen Mieter eines WEG-Mitglieds kann vorgegangen werden. Dass die Rechtslage hier kompliziert sein kann, zeigt der folgende Fall. Lassen Sie sich daher besser hierzu individuell anwaltlich beraten.

Kommt es im Zuge von Baumaßnahmen in einzelnen Wohnungen zu Beschädigungen, etwa im Rahmen von Arbeiten durch unkontrollierten Wasseraustritt oder baubedingten Erschütterungen gibt es übrigens Schadensersatzansprüche aus §§ 280 ff. BGB und ggf. sogar einen verschuldensunabhängigen Ausgleichsanspruch nach § 906 II 2 BGB analog. Fruchtet alles nichts, kann dem Störer sein Eigentum entzogen werden.

Kostenbeteiligung baulicher Veränderungen abwehren

Die Kostenbeteiligung wird gewöhnlich im letzten Beschluss festgelegt, wenn nicht die Teilungserklärung diese schon regelt. Nicht zustimmende Wohnungseigentümer sind außen vor, wenn sie nicht ausnahmsweise nach § 812 ff. BGB heranzuziehen sind. Im Falle von teilweise zustimmungsfreien baulichen Veränderungen sind diese zudem nur eingeschränkt von den Kosten freigestellt.

Streitigkeiten um Hausgeldabrechnungen

WEG-Gemeinschaften sind oft ein Herd für eine Vielzahl für Streitigkeiten, weil eine Vielzahl von gegenseitigen Interessen aufeinandertrifft und das Rechtsgebiet kompliziert ist und viele Besonderheiten aufweist. Hier wollen Sie einen kompetenten Berater an der Seite wissen, der Sie vor den Fallen bewahrt und Ihnen die nötige Sicherheit zurückgibt. Auch Hausverwaltungen vertrauen auf das Wissen von Rechtsanwalt Christopher Richter, LL.M.Eur.

Bei den Jahres- und Einzelabrechnungen tauchen immer wieder Fehler auf, die für WEG-Mitglieder unnötige hohe Kosten bedeuten.

Nach einem neuen interessanten Urteil müssen Hausverwalter übrigens einen Beschluss der WEG-Gemeinschaft einholen, wenn sie  außergerichtlich einen Rechtsanwalt einschalten, um rückständiges Hausgeld einzuklagen, sonst bleiben die Anwaltsgebühren an der Gemeinschaft hängen (Vgl. AG Frankenthal vom 09.11.2016, Az: 3a C 234/16).

Nichtigkeit und Anfechtbarkeit von WEG-Beschlüssen geltend machen

Ein schier unerschöpfliches Streitpotential lösen  Mehrheitsbeschlüsse aus, die von der Eigentümerversammlung getroffen werden und die in nicht wenigen Fällen unwirksam oder sogar nichtig sind. Hier besteht i.d.R. eine einmonatige Anfechtungsfrist. Unbestimmte, rechtswidrige oder ungenügend begründete Beschlüsse brauchen Sie sich also nicht gefallen lassen.

Anders als im Vereinsrecht hat der Gesetzgeber bei Wohnungseigentümergemeinschaften darauf verzichtet die Möglichkeit für virtuelle Mitgliederversammlungen während der Corona-Kreise zu vereinfachen.

Notwendige Reparaturen können während der Zeit der Ausgangsbeschränkung in Bayern dennoch in dringenden Fällen weiter ohne Beschluss der Eigentümerversammlung in Auftrag gegeben werden. Demnach bleibt die Gemeinschaft im Hinblick auf unaufschiebbare Maßnahmen in der durch die COVID-19-Pandemie ausgelösten Situation auch dann handlungsfähig, wenn keine Eigentümerversammlung durchgeführt werden kann

Beschlüsse, die die Zweckbestimmung des Wohnungs- oder Teileigentums ändern sind anfällig dafür rechtswidrig zu sein, auch wenn sie über vertragliche Öffnungsklausel in der Teilungserklärung ausdrücklich zugelassen sind. Die Grenze bilden Beschlüsse, die in die unentziehbare Mitgliedschaftsrechte eingreifen oder denen gesetzliche Bestimmungen, wie §§ 134, 138 oder § 242 BGB sowie zum Kernbereich des Wohnungseigentums gehörende Vorschriften entgegenstehen (so BGH vom 12.04.19, Az.: V ZR 112/18).

Auch bei der Formulierung der Tagesordnung, der Einladung oder der Abstimmung werden viele Fehler gemacht, etwa ist die Durchführung der Wohnungseigentümerversammlung an einem unzumutbaren Ort, wie etwa in der Waschküche, in der Regel unzulässig (über diesen kuriosen Fall hatte kürzlich tatsächlich das AG Dortmund zu entscheiden, Az.: 512 C 31/17).

Aber Achtung! Nicht alle merkwürdig anmutenden Beschlüsse sind rechtswidrig.

Haftung von Hausverwaltern geltend machen

Bei Fehlern kann u.U. die Hausverwaltung für Schäden haften und im Falle einer erfolgreichen Beschlussanfechtungsklage für die Prozesskosten gem. § 49 WEG herangezogen werden.

Hinweis: Bundestag und Bundesrat im “Gesetz zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie  zahlreichen temporäre Sonderregelungen im Wohnungseigentumsrecht verabschiedet.

Durch das Gesetz werden nicht nur die geltenden Vorschriften im Wohnungseigentumsgesetz zur Amtszeit von WEG-Verwaltern und zum Aufstellen und Beschließen eines Wirtschaftsplans vorerst außer Kraft gesetzt, Der zuletzt bestellte Verwalter im Sinne des WEG bleibt bis zu seiner Abberufung oder bis zur Bestellung eines neuen Verwalters im Amt und der zuletzt beschlossene Wirtschaftsplan gilt bis zum Beschluss eines neuen Wirtschaftsplans fort. Diese Sonderregel gilt bis zum 31.12.2021.